Richtigerweise seien die Risiken daher zwischen den Parteien in einem angemessenen Verhältnis und unter Berücksichtigung des konkreten Einzelfalls zu teilen. Der HDE sieht das als klaren Hinweis, dass Vermieter und Mieter in ihrem Vertragsverhältnis eine faire und ausgewogene Lastenverteilung anstreben müssen.

„Das BGH-Urteil bestätigt unsere Rechtsauffassung. Es ist ein wichtiger Schritt, dass nun auch höchstrichterlich verbrieft ist, dass die finanziellen Risiken in Verbindung mit der Pandemie nicht alleine auf die Mieterseite abgewälzt werden dürfen. Damit ist der Weg für eine Anpassung der Mieten in den individuellen Vertragsverhältnissen endlich grundsätzlich frei“, so HDE-Hauptgeschäftsführer Stefan Genth.

Deutliche Erleichterung

Die Entscheidung des BGH hatten zahlreiche von den staatlichen Corona-Restriktionen betroffene Einzelhändler dringend erwartet. In der Vergangenheit mussten viele Handelsunternehmen feststellen, dass eine einvernehmliche Einigung mit dem Vermieter nicht möglich ist. So haben nach einer HDE-Umfrage noch Anfang 2021 trotz einer bereits erfolgten gesetzlichen Klarstellung beispielsweise noch 60 % der von den Geschäftsschließungen betroffenen Einzelhändler vergeblich auf ein Entgegenkommen des Immobilieneigentümers gewartet. „Das Urteil wird es den von den Corona-Maßnahmen hart getroffenen Händlern deutlich erleichtern, mit ihren Vermietern eine Reduzierung der Miete zu erreichen“, so Genth weiter. Denn auch wenn es dabei bleibe, dass der Vertragsanpassungsanspruch von der spezifischen Situation im Einzelfall abhängig sei und pauschale Lösungen damit nicht in Betracht kämen, hätten die gewerblichen Mieter mit dieser Rechtsprechung wichtige Rechtssicherheit erhalten, die wegen der Blockade zahlreicher Vermieter in den Vertragsanpassungsverhandlungen dringend notwendig gewesen sei. Wichtig ist, dass nach der Rechtsprechung bei der Einzelfallbetrachtung nur auf das konkrete Mietobjekt abzustellen ist.

Rücklagen irrelevant

Für den Anspruch auf Vertragsanpassung sind damit Konzernumsätze (z. B. aus dem Online-Handel) oder Rücklagen des Unternehmens aus der Vergangenheit irrelevant. Staatliche Unterstützungsleistungen, die für das konkrete Ladengeschäft gewährt werden, sind aber richtigerweise zu berücksichtigen, auch um eine Überkompensation zu vermeiden. Staatliche Darlehen schaffen dagegen keine dauerhafte Entlastung für den Einzelhändler und können sich nach der Rechtsprechung daher nicht auf den Vertragsanpassungsanspruch auswirken. Genth: „Auch die Immobilieneigentümer dürften jetzt weniger Interesse haben, den beschwerlichen und kostenintensiven Weg durch die Instanzen der Zivilgerichtsbarkeit zu beschreiten – schon weil sich ihre Erfolgsaussichten heute generell deutlich reduziert haben.“